最后的晚餐——三四線樓市

　作者：子木
1
有人說，三四線樓市這次的表現(xiàn)是史無前例的爆發(fā)。
而我認(rèn)為，它其實(shí)是在中國整個(gè)房地產(chǎn)市場歷史中一顆永久消逝的流星。
還記得在2017年三四線樓市未火之前，我曾呼吁請為中國留下最后一方安居樂業(yè)的凈土，然而現(xiàn)在看來幾乎燒得是一無所有。
在幾乎無產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的三四線城市，一波樓市大火可能一夜之間就會(huì)把整個(gè)城市的社會(huì)勞動(dòng)力化為紙面財(cái)富，而這個(gè)紙面財(cái)富可能永遠(yuǎn)也無法兌現(xiàn)。
而房價(jià)飆升后所帶來居高的生活成本也會(huì)壓縮居民的幸福感，本來節(jié)奏慢、吃喝玩樂、生活愜意的三四線人群自此可能都會(huì)背上厚重的房貸，躲在房子里吃榨菜。
在此輪房價(jià)大漲后，三四線年輕人比一線城市背負(fù)的房貸壓力明顯提升，房租房貸所占收入30%以上的比例比一線城市高6%，而房貸占收入一半以上的竟達(dá)到15.1%。
意味著100買個(gè)買房的年輕人中，就有15個(gè)人的房貸消耗了他們一半的收入。而三四線年輕人的平均工資在這兩年并沒有得到實(shí)質(zhì)性上漲，與房價(jià)之間的相對差距越來越大，生活水平被近一步壓縮。
而在存款方面，“30歲之前無存款”比例已達(dá)35.7%，三四線相較于一線的“月光族”更多。
其中女性多于男性，其主要原因是在三四五線城市，結(jié)婚買房幾乎都是男方的責(zé)任，這在男女比例本來不平衡的三四線城市使得男性娶妻成本增高，緊衣縮食娶媳婦兒也成了迫不得已的事。
2
 事實(shí)證明，隨著棚改貨幣化權(quán)限被收回，三四線樓市的流動(dòng)性已經(jīng)日漸枯竭，加速進(jìn)入寒冬。
從8月前25天的數(shù)據(jù)來看，41城日均地產(chǎn)銷量增速-2%，較7月的5.9%回落轉(zhuǎn)負(fù)，其中三四線城市成為了主要拖累。
而在土地拍賣上，今年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍數(shù)量超過了800宗，其中三四線城市土地流拍數(shù)達(dá)到629宗，全國土地流拍數(shù)創(chuàng)下了2014年以來的歷史峰值，逐感蕭條。
2014是這波房價(jià)周期最初的起點(diǎn)，4年以后的今天，幾乎又是這波房價(jià)的終點(diǎn)。不同的時(shí)間，相同的境遇。
還記得四年前的大蕭條市，土拍低迷，樓市幾近頹死，剛需觀望投資絕跡。而短短四年，準(zhǔn)確來說是2016-2017兩年時(shí)間，地王頻出，剛需在房價(jià)翻倍工資沒漲的情況下，都沖進(jìn)樓市背著房貸買了房，投資歡呼雀躍。
而今人作鳥獸散，但不同的是，四年后的今天的土拍市場還沒達(dá)到因銷售低迷而進(jìn)入寒冬。
有人說這次土地市場蕭條是因?yàn)檎呖s緊，掐死了金融管道導(dǎo)致供血不足無法拿地。
其實(shí)最主要的原因還是房企對于接下來幾年的市場預(yù)期不再那么強(qiáng)烈，尤其是對于三四線，名企紛紛抽離，再也不愿意承擔(dān)背債拿地的風(fēng)險(xiǎn)。而且也可以以此為借口倒逼地價(jià)主動(dòng)下調(diào)。
前幾天與老友聚餐。
飯桌上一位在四線城市工作的老王跟我打趣說：“本來三四線樓市還沒這么快熄火，就你們這群搞研究的天天喊跌天天喊跌，最后媒體的聲音都一致了，現(xiàn)在大家都不買房了，但庫存還沒去完，地方債才還了九牛一毛，很多縣鎮(zhèn)還是發(fā)不出工資。”
于是我問：“那就應(yīng)該漲到崩了嗎？又靠什么撐房價(jià)？你們那前幾年房價(jià)崩了，地下錢莊毀之一炬，都逼著開發(fā)商和老百姓跳樓了怎么不想一下？”
老王突然迷失了眼神，緩緩道：“其實(shí)這就是前幾年大家都追求GDP增速的結(jié)果，大家都是盯這個(gè)指標(biāo)。都在跟銀行借錢搞投資建設(shè)。
結(jié)果為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)，工廠造了一大堆沒人來，鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)大廈創(chuàng)業(yè)園區(qū)蓋了不計(jì)其數(shù)，沒有培養(yǎng)出來一個(gè)像樣的企業(yè)。
大學(xué)生跑完了，還欠了一屁股債，就只能跟著搞房地產(chǎn)了。
其實(shí)上面出了調(diào)控，三四線城市不到萬不得已是不想跟的，只是期望錢能快點(diǎn)兒來，實(shí)在銀行報(bào)警出現(xiàn)斷供斷貸了，就馬上通過限售鎖住風(fēng)險(xiǎn)。
斷供斷貸可不是鬧著玩的。
這個(gè)點(diǎn)很關(guān)鍵，就是粉絲經(jīng)常問我的一個(gè)問題，“如果樓市即將崩盤，有什么信息可以作為預(yù)警，方便逃頂？”
3
 其實(shí)這個(gè)參考美國2008年次貸危機(jī)就可以了。
當(dāng)年美國打伊拉克，在伊拉克呆了整整6年，軍事花費(fèi)超過8000億美元，導(dǎo)致國債、財(cái)政和貿(mào)易赤字快速放大，經(jīng)濟(jì)加速下滑。為了還債，美國迫不得已啟用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
寬松貨幣、降息、貸款利率很低，從上到下，鼓勵(lì)各個(gè)階級去買房。
即使窮人也是市場的幸運(yùn)兒，如果沒有資質(zhì)，或者收入流水都不穩(wěn)定，中介也幫忙作假去銀行貸款，而銀行也是睜一只眼閉一眼。結(jié)果窮人也背著兩套房貸，在房價(jià)不斷上漲的形勢下，每天充斥著紙面財(cái)富的幻覺。
而此時(shí)整個(gè)華爾街也彌漫著投機(jī)氣息，所有人都堅(jiān)信，只要市場低迷，政府一定會(huì)救市。商業(yè)銀行不斷吸收貸款，然后把次級債賣給投資銀行，投資銀行把債務(wù)打包，上了保險(xiǎn)，賣給了全世界。
然而，當(dāng)貨幣因超發(fā)太多出現(xiàn)貶值下跌時(shí)，美國不得不收緊貨幣政策，而這也為后來金融危機(jī)埋下了伏筆。
貨幣收緊后，市場開始缺錢，房地產(chǎn)泡沫開始破滅，低信用階層的違約率首先上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機(jī)構(gòu)，投機(jī)階層倉皇出逃，紛紛拋售房產(chǎn)。
自此，美國經(jīng)濟(jì)轟然倒地，上千萬人的房產(chǎn)被迫拍賣，流落街頭。
中國人的傳統(tǒng)文化就是能不貸款就不貸款，銀行的錢是必須要還的，大家對于自我的信譽(yù)保護(hù)看得相當(dāng)重要。
如今雖在房貸上目前沒有公開信息披露，但在信用卡上卻已經(jīng)看到了不好的苗頭。
日前央行披露了今年二季度支付體系運(yùn)行總體情況，其中顯示，信用卡逾期半年未償信貸總額已經(jīng)達(dá)到756.67億元！?
而5年前，這個(gè)數(shù)字還是357.64億元，也就是說現(xiàn)在已經(jīng)翻番，再和2010年的76.86億元相比，幾乎已是10倍之多。
很多人可能會(huì)說，信用卡這東西不都是年輕人流行消費(fèi)的方式嗎？
但問題來了，目前中國信用卡的審核發(fā)卡機(jī)制還是相對嚴(yán)格的（起碼沒發(fā)給大學(xué)生），如果僅做日常消費(fèi)用，工薪一族怎么能還不起信用卡，而且還是拖欠半年之久？
其實(shí)聰明人或許已經(jīng)猜到了，2014年到2018年，信用卡逾期翻了一番對應(yīng)房價(jià)也翻了一番，這不是偶然，因?yàn)樾庞每ǖ跪v出來的大部分資金已經(jīng)被樓市吸走了。
其實(shí)信用卡套現(xiàn)買房也是冰山一角，個(gè)人貸款例如還有現(xiàn)金貸、消費(fèi)貸、小額貸等等其他渠道。但是對信用卡銀行征信都不要的人，相信其他貸款也不為所懼，這也可以反推到房貸斷供上。
在樓市下行的趨勢下，信用風(fēng)險(xiǎn)所蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)逐漸體現(xiàn)出來，斷供潮的開始就是房價(jià)泡沫破裂的預(yù)兆。
像華爾街當(dāng)年信奉美國一定會(huì)保全市場一樣，所有人還處在安全感十足的幻覺中。但我要說的是，一二線樓市崩了，一定有人護(hù)盤，但是沒什么產(chǎn)業(yè)的三四線就夠嗆了。有人問為什么？
具體可以查一下中國一二線城市對于總經(jīng)濟(jì)體量的占比，光四大一線城市的GDP就占了中國的1/8，社會(huì)總財(cái)富占比更是達(dá)到了三成。
而之前在歷史中，鄂爾多斯樓市崩過，溫州樓市崩過，海南樓市崩過，甚至連2017年的環(huán)京都被腰斬過。這些事情并不是危言聳聽，因?yàn)榻谀承┑胤降姆ㄅ姆吭吹亩溉粍≡鲆沧屛壹贡嘲l(fā)涼。
就在這種態(tài)勢下，房產(chǎn)研習(xí)社里的一個(gè)粉絲急切地問我，說目前安徽四線城市安慶樓市依然特別火爆，房價(jià)還在漲，可不可以進(jìn)去投資？還發(fā)來了視頻。
你看，這就是三四線樓市的典型特征，買漲不買跌遠(yuǎn)比環(huán)境分析重要的多。有些人還愿意主動(dòng)去獲取信息，而更多的人連樓市政策都不看，更別說貨幣趨勢、房企走向和調(diào)控意圖了。
只能說現(xiàn)階段還依舊火爆的三四線城市都是末日狂歡，而狂歡盛宴的參與者到最后終究難逃被割韭菜的命運(yùn)。
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很多人問我，那么三四線城市的樓市都沒希望了嗎？
在了解這個(gè)問題之前一定要明白一個(gè)邏輯。
以后的房價(jià)必然是和城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相關(guān)的。沒有經(jīng)濟(jì)聚攏不了人口，沒有人口就難以支撐樓市的健康發(fā)展。
而在這輪房價(jià)暴漲之后，大部分三四線城市之前儲(chǔ)備的勞動(dòng)力已經(jīng)過分透支，如果以后無法增加居民收入，樓市就相當(dāng)于走進(jìn)了沼澤之地。
而城市發(fā)展又談何容易。
很多三四線跟風(fēng)大炒科技概念，紛紛創(chuàng)辦科技新區(qū)，但是真正起步的恐怕只是鳳毛麟角，因?yàn)樵谥袊乱粋€(gè)階段是二線城市騰飛周期，二線城市的人口虹吸將會(huì)使三四線城市人口資源的不斷流失。最后根據(jù)不切實(shí)際的規(guī)劃大力發(fā)展，到頭來還得當(dāng)?shù)乩习傩章駟巍?br /> 當(dāng)然這里不包括例如環(huán)核心大都市抱大腿的城市。例如北三縣相對北京，惠州相對于深圳。
而有的城市則會(huì)把握時(shí)代機(jī)遇，例如貴陽抓住了大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)辦了觀山湖開發(fā)區(qū)，整個(gè)城市面貌煥然一新，一度躍遷為競爭力二線城市。
剩下的就像海南這樣，突然上天恩賜得到規(guī)劃大禮包，成為幸運(yùn)之神的寵兒。但是這種好事兒，怎么可能說遇到就遇到呢？
關(guān)于現(xiàn)階段三四線的購房者還要多說幾句。
1.如果你現(xiàn)在所在的城市還處于如視頻中的火爆期，請遠(yuǎn)離不要被蒙蔽心智，末日的狂歡不是湊熱鬧的地兒。而且據(jù)業(yè)內(nèi)爆料，目前三四線樓市成交慘淡，市場預(yù)期破碎。很多房企為了不栽倒在最后一段路上，紛紛花錢雇演員，佯裝熱鬧場面招攬購房者，一定要警惕。
2.有人問我四五線城市怎么看行情，因?yàn)楣俜揭矝]有數(shù)據(jù)，二手交易市場一直低迷，無法作出判斷。這種城市可以用一種很有用的笨辦法。一是每天在次新盤蹲點(diǎn)兒，看房屋亮燈率，而是蹲守二手中介觀察二手房帶看量。核心區(qū)域篩選10個(gè)盤，蹲守半個(gè)月，你就能大致判斷出這個(gè)城市的行情。
3.現(xiàn)階段手上還存有幾套房的，抓緊時(shí)間出手，但按現(xiàn)在的普遍情況，大部分已經(jīng)淪為紙面財(cái)富，市場均為有價(jià)無市，具體可以掛出房源試探行情。而對于剛需來說，現(xiàn)在正是處于三四線樓市由盛而衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是位于波峰值，如果不著急可以等市場完全冷靜下來。這波樓市又為市場囤積了大量空置房，今后有的是時(shí)間去淘筍，淘二手房，而且可以掌握議價(jià)權(quán)。
責(zé)任編輯:張弓